剛剛到來的2014年，沸騰的中國房地產(chǎn)業(yè)開局不利，連發(fā)悲音。

　　第一個信號是樓市成交量走低，1月份全國樓市成交一片萎靡，北京等部分一線城市甚至出現(xiàn)“腰斬”現(xiàn)象;進入2月份后，成交依舊低迷。第二個信號是2月底傳出杭州多個地產(chǎn)項目降價15%～20%，并導致業(yè)主打砸售樓處。與此同時，以興業(yè)銀行為代表的多家商業(yè)銀行開始收緊甚至暫停房地產(chǎn)相關貸款。

　　前不久，有著“任大炮”之稱的華遠地產(chǎn)董事長任志強也一改往日樂觀的口吻，出言警示房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨銷售增速下滑的風險。王石、王健林等地產(chǎn)界大佬亦發(fā)表了對今年樓市不甚樂觀的觀點。

　　“非常不妙?！比f科董事會主席王石用這4個字來預測2014年的樓市，此前他還針對李嘉誠拋售其在北京、上海的物業(yè)，在微博上稱：“這是一個信號，小心了!”

　　股市更是對房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)出異常悲觀的情緒。2月24日，地產(chǎn)股集體遭遇重挫，多只地產(chǎn)股跌停，房地產(chǎn)行業(yè)當日全天資金凈流出超過20億元，位居28個申萬一級行業(yè)之首。而各家研究機構迫不及待召開電話會議，討論房地產(chǎn)基本面的走勢。

　　經(jīng)歷了一年多的上漲后，國內(nèi)樓市在馬年是否會迎來拐點?

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭日前在電臺節(jié)目中表示，2013年樓市火爆，目前是在高位盤整，2014年可能出現(xiàn)降溫態(tài)勢。楊紅旭認為，今年下半年可能出現(xiàn)拐點，也就是房價從漲變?yōu)闈q不動，甚至有所下跌。

　　海通證券首席經(jīng)濟學家李迅雷表示，中國離房價全面回落的日期不遠了。美國上一輪建筑周期2000年見頂，2005年才出現(xiàn)房屋銷量回落，2006年房價才出現(xiàn)下跌，到2009年年初建筑周期觸底。中國2010年建筑業(yè)景氣指數(shù)與GDP增速均已見頂回落，但2013年政府土地出讓金還創(chuàng)新高，房價繼續(xù)高漲，2014年三、四線城市房屋已經(jīng)供過于求，預期明后兩年，房價或將全面回落。

　　地產(chǎn)股集體重挫

　　2月24日，深股市迎來黑色星期一，地產(chǎn)股是引發(fā)股指集體大跌的導火線。

　　由于地產(chǎn)行業(yè)一直向好，地產(chǎn)股也一直是A股市場上的“常漲將軍”。2013年三季度以來，不管股價出現(xiàn)如何猛烈的下跌，地產(chǎn)股始終保持上行態(tài)勢。但隨著近期部分城市的房價大跌以及部分銀行針對地產(chǎn)開發(fā)停貸等不利信息的狼煙四起，包括基金在內(nèi)的資金短期都開始紛紛回避地產(chǎn)股。

　　2月24日當天，滬綜指和深成指都大跌，房地產(chǎn)板塊相關個股成為下跌主力，逾百只地產(chǎn)股下跌，上實發(fā)展、格力地產(chǎn)、運盛實業(yè)、華夏幸福等多只地產(chǎn)股跌停;金融街和華遠地產(chǎn)下跌逾4%;四大地產(chǎn)龍頭也無一例外地大跌，其中，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)跌逾8%，金地集團下挫逾7%，萬科A跌幅超6%。

　　香港內(nèi)房股也未能幸免，當天收盤，綠城中國、融創(chuàng)中國、綠地香港、碧桂園跌幅紛紛超過8%，其余內(nèi)房股同樣出現(xiàn)大幅下跌。

　　伴隨著24日的大跌，部分地產(chǎn)股已經(jīng)“破凈”或瀕臨“破凈”：四大地產(chǎn)龍頭中，萬科A的市凈率為1.08倍，保利地產(chǎn)為0.93倍，金地集團的市凈率為1.11倍，招商地產(chǎn)則為1.01倍。

　　與地產(chǎn)股向來休戚相關的銀行股當天同樣遭遇重挫，北京銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、浦發(fā)銀行紛紛跌逾3%。

　　據(jù)WIN D統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)24日全天資金凈流出約20億元，位居28個申萬一級行業(yè)之首。其中，保利地產(chǎn)和萬科A的全天資金凈流出分別達到1.96億元和1.38億元。銀行業(yè)則緊隨其后，全天資金凈流出達到8.41億元。

　　在上述藍籌股聚集的行業(yè)集體下挫的背景下，上證指數(shù)當天下跌1.75%，收于2076.69點，2100點關口宣告失守。由于地產(chǎn)股多在深市上市，深證成指的跌幅更是達到了2.68%。

　　引發(fā)此次股價大跌的利空消息主要是近日傳出杭州有樓盤大幅降價的消息，同時，銀行信貸市場也傳出暫停房貸業(yè)務的風聲，而市場上的投資機構者也紛紛發(fā)表了不同的看法。

　　基金業(yè)人士對地產(chǎn)股的判斷存在兩種聲音，一是認為地產(chǎn)股短期有風險，需要回避;另一種聲音是房地產(chǎn)行業(yè)的動蕩會刺激政府出臺保增長政策，反過來為地產(chǎn)股提供超跌反彈的機會。

　　一名基金業(yè)人士建議，短期來看，地產(chǎn)股做空力量強大，雖然停貸只是局部地區(qū)個別銀行針對個別產(chǎn)品的動作，但反映出在利率高企的背景下，市場風險積聚，短期需回避房地產(chǎn)板塊。

　　銀行收緊房貸

　　引發(fā)地產(chǎn)股大跌的原因之一，是最近有消息稱，興業(yè)銀行等開始暫停房地產(chǎn)貸款。

　　據(jù)記者了解，興業(yè)銀行春節(jié)前就接到通知，要求各營業(yè)點停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務和房地產(chǎn)供應鏈融資業(yè)務，截止日期為2014年3月底，之后會出臺區(qū)別對待政策，新政策出臺后，一些業(yè)務會恢復正常。

　　興業(yè)銀行2月24日也發(fā)布澄清公告，為進一步優(yōu)化授信投向，調(diào)整資產(chǎn)結構，以更好地服務實體經(jīng)濟，該行于春節(jié)后要求各分支機構做好存量資產(chǎn)梳理及相關市場調(diào)研，并將在此基礎上于3月底前出臺新的房地產(chǎn)授信業(yè)務管理政策?！霸诖酥?，本行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務，所停辦夾層融資業(yè)務規(guī)模在本行業(yè)務中占比極小，對本行經(jīng)營沒有實質(zhì)性影響?！?。

　　盡管如此，銀行收緊房貸卻是不爭的事實。

　　實際上，房地產(chǎn)行業(yè)風險已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管部門的高度重視，銀監(jiān)會在年初召開的2014年全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會議上提出，嚴控房地產(chǎn)貸款風險，高度關注重點企業(yè)，繼續(xù)強化“名單制”管理，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風險傳染。

　　一名股份制銀行內(nèi)部人士透露，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策也較2013年有所收緊，尤其是對三、四線城市住宅和一、二線城市商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)其介紹，由于收益率有限，市面上多數(shù)銀行對于開發(fā)貸業(yè)務并不熱衷，一些城市早已停止為中小房企提供開發(fā)貸業(yè)務。

　　雖然目前銀行房地產(chǎn)貸款不良率低于1%，但民生證券研究院副院長管清友判斷：“今年銀行對開發(fā)貸依然會是表內(nèi)貸款嚴格執(zhí)行名單制管理，總量不增加甚至進一步壓縮，表外非標準化債權資產(chǎn)投向房地產(chǎn)領域的情況也會有所減少?！?SPAN lang=EN-US>

　　業(yè)內(nèi)透露，2014年4月份之后，興業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務新政策將可能允許房地產(chǎn)相關業(yè)務繼續(xù)進行。相比舊政策，新政策對開展房地產(chǎn)業(yè)務很可能會區(qū)別對待，區(qū)分不同的區(qū)域，一、二線城市風險相對較小，業(yè)務還會正常開展;三、四線城市風險較大，房地產(chǎn)供過于求，謹慎進入或停止;同時，區(qū)分不同的地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模，根據(jù)大型、中型和小型不同的財務狀況而制訂授信額度。其他商業(yè)銀行根據(jù)自身的信貸結構狀況，也會進行相應的調(diào)整并對房地產(chǎn)融資業(yè)務進一步細化。

　　值得注意的是，銀行收緊房貸“銀根”的范圍已經(jīng)波及首套房屋貸款的利率。據(jù)了解，目前首套房貸款利率已基本無折扣，個別銀行還在基準利率的基礎上再上浮5%。春節(jié)前后，銀行悉數(shù)上調(diào)首套房貸利率，以工、農(nóng)、中、建、交為首的國內(nèi)商業(yè)銀行均上調(diào)首套房貸利率至基準利率，春節(jié)前的八五折貸款優(yōu)惠基本絕跡。

　　部分外資銀行盡管對首套房貸利率還有一定的折扣優(yōu)惠，但也都附加了一些條件。恒生銀行最近規(guī)定，在2月21日之前面簽的客戶，貸款利率為八八折。而2月21日之后的客戶，則升為九二折，但恒生銀行要求，1995年之后建設的房子才可以享受折扣。大華銀行雖然可以提供首套房貸八五折，但要求首套房屋貸款上限為購房價格的50%，達不到普通商品房貸款的上限70%。

　　銀行貸款一向是支撐房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的重要因素，收緊購房者的貸款將會使樓市產(chǎn)生連鎖反應。一線城市由于潛在需求大，房屋從成交萎縮到價格回落可能需要很長一段時間;而對于本身人口存量少，同時房地產(chǎn)供應多的三、四線城市，房價泡沫可能被刺破。

　　房價漲幅放緩

　　房價漲幅放緩也正在成為事實，甚至在杭州地區(qū)有個別樓盤出現(xiàn)降價。

　　北京驚現(xiàn)巨量住宅存量。由此，有專家預測，未來2～3年內(nèi)，我國城市房價將回落40%～50%。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，1月，70個大中城市的房價漲幅放緩明顯。新建住宅方面，除了上個月的溫州、韶關外，又有哈爾濱、包頭、濟寧、杭州4個城市加入降價隊列，下跌城市數(shù)量增至6個。而二手房方面，環(huán)比下降城市個數(shù)也升至13個，較12月增長8個。

　　漲幅方面，1月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比平均漲幅由2013年12月份的0 .51%微降為0.49%。有25個城市的新建商品住宅價格環(huán)比漲幅比2013年12月份有所回落。

　　值得注意的是，一線城市也有放緩跡象。以北京為例，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年1月70個大中城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，北京新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.5個百分點，漲幅創(chuàng)近15個月新低;而二手住宅價格指數(shù)則下降了0.1個百分點，是繼2012年6月開始，二手住宅連漲19個月之后出現(xiàn)的首次下滑。

　　三、四線城市的樓市更是面臨著整體下滑的趨勢，降價促銷城市不斷增加。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2014年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環(huán)比下跌，只有五個城市環(huán)比增加。而在房價下跌的城市中，有34個是三、四線城市。

　　與此同時，少數(shù)房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)畸形繁榮的城市和地區(qū)則深陷泥潭，溫州房價已經(jīng)連續(xù)30個月下跌，高端住宅價格幾乎“腰斬”;不僅西部三、四線樓市出現(xiàn)“風險集中區(qū)”，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區(qū)的多個三、四線城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認為，1月份房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少，漲幅穩(wěn)中有降。究其原因，一是前期在部分城市加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度、努力增加保障性住房供應等一系列政策措施作用下，市場環(huán)境和預期相對穩(wěn)定;二是受信貸條件收緊、庫存壓力減小等因素影響，成交量回落，一些城市房價漲幅進一步收窄。

　　漲幅收窄的房價卻并未喚起成交量的上升。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：受春節(jié)假期因素等影響，54個城市成交量出現(xiàn)明顯下調(diào)。截至23日，全國主要的54個城市成交量下調(diào)13%。

　　2月17日，相關研究機構發(fā)布最新一期的《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報》顯示，2014年1月份，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數(shù)與成交面積的環(huán)比、同比均萎縮了四至五成左右。1月份，包括北、上、廣、深四大一線城市在內(nèi)的43個主要城市，超過九成樓市成交量出現(xiàn)環(huán)比下跌，三、四線樓市整體銷量也延續(xù)著2013年下半年以來的低迷態(tài)勢。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，2014年1月份，25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續(xù)3個月走低，創(chuàng)6個月新低;14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創(chuàng)下11個月新低。

　　日前更是傳出杭州樓盤出現(xiàn)短期內(nèi)價格大幅下調(diào)的情況。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，在經(jīng)歷持續(xù)一年多的暴漲后，市場勢必要理性回歸，在資金面趨緊的情況下，2014年市場出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大。